Оман, ЮАР и другие: какие высокодоходные рынки недооценивают российские инвесторы

Около 2,6 млн руб. можно заработать на перепродаже виллы в Саудовской Аравии. Сдача объекта в аренду в Омане принесет его владельцу от $54 тыс. в год. Обзор перспективных и неочевидных для российских инвесторов рынков сделал Виктор Садыгов (Nika Estate).

Сейчас на российском рынке недвижимости сформированы две аудитории с совершенно противоположными потребностями. Для одних путь в Европу буквально закрылся. Они рассматривают покупку жилья только в российских регионах и странах бывшего СНГ как для жизни, так для организации альтернативного отдыха, основным местом для которого раньше были европейские страны.

Поэтому столичные инвесторы покупают объекты в Сочи, Казани, Самаре, Санкт-Петербурге и других привлекательных для внутреннего туризма городах. Многие выходят на рынки ближайших соседей, но все они имеют свою специфику. Например, в Грузии сложно работать с сегментом высокого класса, так как из-за особенностей региона доходность таких объектов не соответствует высоким издержкам.

Другая аудитория россиян, чтобы защитить капитал от экономических катаклизмов, активно ищет недвижимость для инвестиций в непривычных пока регионах. Для этой категории покупателей привлекательны рынки Турции, Бали, Тайланда, Омана, ЮАР и т. д.

Синергия такого масштабного присутствия в разных странах приводит к кросс-сделкам. То есть покупателями и арендаторами жилья у российских инвесторов за границей становятся не только выходцы из нашей страны. Все больше клиентов приходят, например, из Стамбула, Сочи или Казани — они приобретают недвижимость в Дубае или Омане, а из Дубая — в Стамбуле.

Мифы и правда о ситуации на рынке Дубая

Начнем с того, что развеем мифы о Дубае. Например, в последнее время ходят слухи об оттоке спроса из этого популярного эмирата, и о том, что рынок перегрет и теряет свою привлекательность.
Отчасти это справедливо, но только в отношении россиян. Самыми активными инвесторами на рынке недвижимости Дубая остаются граждане Индии, Великобритании и Европы. Россияне опустились на 4-5 место.
По отдельным сегментам недвижимости в Дубае возросла динамика продаж, чему способствует изменившаяся политика застройщиков, которые на фоне роста цен предлагают рассрочки.
Несмотря на это, часть спроса перетекает на вторичный рынок. По нашим данным, в Дубае сложилось такое соотношение: 49% совершается на первичном рынке, а 51% — на вторичном рынке, поскольку там цены ниже.
При перепродаже жилья в Дубае инвестор может предложить покупателю более привлекательную цену, чем застройщик и получить при этом 15% годовых с объекта.
Важно, что сейчас в эмирате наблюдается дефицит коммерческих площадей. В будущем это может стать новой точкой роста для рынка и хорошей возможностью заработка инвесторов.

Растущий потенциал Саудовской Аравии

Важно понимать, что самые перспективные рынки — это те, которые только начинают свое развитие. Сегодня к их числу с уверенностью можно отнести рынок недвижимости Саудовской Аравии. Этот еще в недавнем прошлом наглухо закрытый регион начинает открываться, что отчасти объясняется приходом к власти в стране нового поколения.
Наследный принц Саудовской Аравии Мохаммед бен Салман, человек широких взглядов, воспитанный в западных традициях, начал совершенно новую политику, которая тут же отразилась на рынке недвижимости. Буквально в начале года был принят закон, разрешающий продавать объекты иностранцам, чего раньше нельзя было себе даже представить.
Проект Elie Saab от застройщика Dar Global, представленный 183 виллами, был запущен в тестовом режиме в ноябре 2024 года. Всего за три недели виллы распродали почти полностью.
За 2 месяца вилла, купленная по цене AED 3,5 млн (около 88 млн руб.), поднялась в цене на вторичном рынке на 12%. Причем рассрочка от застройщика позволила инвестору на начальном этапе заплатить лишь 30% от ее стоимости. Инвестиции можно было бы вернуть уже сегодня. Но к концу года при перепродаже владелец может получить уже плюс 30% к первоначальной цене.
О перспективности этой страны говорят и другие цифры. Саудовская Аравия — самая богатая страна Аравийского полуострова и входит в топ-10 стран, добывающих нефть с огромным внутренним рынком.
Население этой страны насчитывает 38 млн человек. Тут находится Мекка и Медина — главные святыни мусульманского мира. Поэтому исповедующие ислам паломники из разных стран хотят приобрести недвижимость на этой земле.
Всего в мире насчитывается порядка 1,8 млрд представителей этой религиозной конфессии. Элита представлена 1%, что составляет около 17 млн человек. Получается, что аудитория рынка этого региона насчитывает примерно 10 млн. человек, что в сотни раз больше рынка Дубая или Москвы.
Внутренний рынок недвижимости Саудовской Аравии уже наполнен разнообразным предложением. И по мере того, как там будут выводиться новые проекты, огромное количество людей захотят сменить старое жилье на новое.
Благодаря принятию разрешения на продажу недвижимости иностранцам, в ближайшее время рынок будет развиваться ускоренными темпами. И россияне здесь составят лишь небольшой процент от всего мирового сообщества интересантов.

Высокая доходность недвижимости Омана

Мало кто из россиян знает о перспективах рынка недвижимости Омана. Во-первых, тут более благоприятный климат, чем в Дубае. Во-вторых, в стране открыли новое месторождение газа. Поэтому сюда съезжаются представители стран со всего мира, в том числе россияне, связанные с нефтегазовой отраслью.
Российские компании открывают в Омане свои представительства, ведь здесь даже не принято платить процент за регистрацию организации. Жизнь для иностранцев в этой стране становится все более комфортной.
Иностранцы покупают недвижимость в Омане как для себя, так и для инвестиций. Цены здесь крайне невысокие. Например, таунхаус можно приобрести всего за $375 тыс.
Важно, что золотая виза страны предоставляется за покупку объекта на любую сумму. Причем если в других зарубежных странах при приобретении лота на первичном рынке нужно сразу заплатить налог (2-4%), то в Омане погашение налоговых начислений (3%) откладывается до окончания строительства. При этом юридические лица платят корпоративный налог через 25 лет, а для физических лиц его нет совсем.
Рассмотрим конкретный кейс инвестирования в проект около столицы Muskat, по соседству с которым располагаются Ritz Carlton, Nikki beach и Shangrila.
Согласно данным министерства туризма Омана, в среднем в год отели королевства заполняются на 83%. При худшем сценарии заполнение будет 70%, то есть в течение года объект будет сдаваться в аренду 252 дня.
Средняя цена номера в отелях рядом с этим проектом — 1000 AED ($272) в сутки. Получается 252 тыс. AED ($69 тыс.) в год. Но в Омане платится комиссия за менеджмент — чаще всего это 7-8%. И даже при самом худшем сценарии, если эта комиссия повысится до 20%, клиент будет сдавать таунхаус за 175-200 тыс. AED ($54 тыс.) в год.
В Омане выгодно инвестировать и в строящиеся объекты. Так к концу строительства цена лотов увеличивается примерно на 50%. Каждые три-шесть месяцев стоимость строящейся недвижимости повышается на 5%. То есть в июле 2025 года таунхаусы будут уже на 15% дороже, чем сегодня.